La crisis de la vivienda
Un análisis cuantitativo sobre la crisis de vivienda que afecta a las grandes ciudades en todo el mundo.
Omar Lazreg Mas
5/5/20266 min read
El pasado 4 de mayo asistí a la conferencia "La crisis de la vivienda" impartida por José García Montalvo en el ciclo "Economía y Sociedad" de la Universidad de Alicante.
Como sucede con muchos otros temas, la crisis de vivienda en España es mucho más compleja de lo que los titulares sugieren, y las soluciones simples que dominan el debate público pueden estar empeorando el problema.
Que los medios de comunicación han estado siempre al servicio político no es algo novedoso, y en un ámbito tan importante como la vivienda, no es una excepción.
España en el contexto internacional: obstáculos a la oferta
García Montalvo comenzó situando a España en el contexto de la OCDE. El método que utilizó fue el siguiente: dado que España no es el único país que enfrenta este desafío, voy a comparar los indicadores de España frente a los de otros países y ver en qué estamos mejor y en qué peor. Puede ser un método como otro cualquiera, y sí, susceptible de debate.
Los datos en este aspecto son contundentes: España ocupa posiciones preocupantes en tres indicadores clave. Aunque en muchos otros se encuentra en la media o incluso por encima de la UE.
En gobernanza del uso del suelo (land-use governance), España se encuentra entre los países con mayor fragmentación y solapamiento en la toma de decisiones. En el índice METR (marginal effective tax rate for owner occupied housing), que mide la fiscalidad efectiva sobre la vivienda en propiedad, España vuelve a destacar negativamente. Y en el índice de control de rentas, España aparece como uno de los países con más restricciones, junto a países como Suecia y Alemania.
Este panorama internacional revela algo fundamental: el problema de la vivienda en España no es solo de demanda o precios, sino estructural. Los obstáculos a la oferta están enquistados en nuestro marco institucional.
Pero hay algo que nos debe hacer reflexionar: esta situación no es característica ni únicamente de España, ni de TODA España. El problema se localiza en zonas tensionadas, por tanto generalizar a nivel nacional el problema tampoco es del todo correcto.
El problema de coordinación
Uno de los insights más interesantes de la charla fue la falta de coordinación entre los diferentes niveles de gobierno a la hora de construir vivienda. No se trata solo de que no se construya suficiente vivienda social, que también — estando a la cola de la UE — sino de que los incentivos políticos a nivel local desincentivan activamente la construcción.
Desde un punto de vista liberal, siempre se ha defendido que una mayor descentralización del poder mantiene a raya a los políticos en mayor medida, debido a que al estar más cerca del ciudadano final, este puede pedir una rendición de cuentas de manera mucho más directa.
En este caso, sucede justo lo contrario. Dado que los propietarios de vivienda quieren aumentar — o mantener como mínimo — su poder adquisitivo, el incentivo claro de estos es votar a políticos que limitan la nueva construcción de vivienda en sus municipios, impidiendo que el problema principal — la escasez y falta de oferta — se solucione a medio plazo.
Es lo que se conoce como efecto NIMBY, acrónimo en inglés de Not In My Back Yard, y que describe la oposición de residentes locales a proyectos o infraestructuras necesarias para la sociedad (como vertederos, prisiones, centros de acogida o energías renovables) cuando se planean cerca de sus hogares, por miedo a riesgos o molestias.
Yo quiero cosas buenas para la sociedad, porque soy una gran persona, pero lejos. Lo mismo sucede con la inmigración descontrolada, que entren todos, pero en mi barrio que no vivan. Los alcaldes, por tanto, responden a estos incentivos. Los futuros residentes — los que necesitan vivienda — no votan en ese municipio. El resultado: bloqueo sistemático de nueva oferta.
Las consecuencias no intencionadas de la intervención
Otro punto crítico fue el análisis de las políticas de contención de precios. El caso de Cataluña es especialmente ilustrativo: las regulaciones sobre fianzas y límites de precios han generado un efecto perverso. Al restringir la oferta disponible, se alargan las colas de acceso. ¿El resultado? Paradójicamente, la renta media del inquilino que finalmente accede a una vivienda regulada es mayor que antes de la intervención.
Los propietarios, enfrentados a restricciones, se vuelven más selectivos. Prefieren inquilinos de mayor renta que ofrezcan más garantías. La política diseñada para proteger a los más vulnerables termina excluyéndolos del mercado. Las personas que siempre quedan fuera de las primeras posiciones en esa cola, NUNCA obtienen una vivienda, ya que siempre se ven superados por rentas más elevadas, principalmente por nómadas digitales.
Quintiles de renta y vivienda social
García Montalvo también destacó la correlación inversa entre construcción de vivienda social y necesidad real: los quintiles de renta más bajos son precisamente los que tienen menor acceso a vivienda social. La oferta no está llegando a quien más la necesita.
De esta manera, podemos ir haciendo zoom, tratando de encontrar dónde está verdaderamente el problema: quintiles de renta más bajos y zonas tensionadas, principalmente capitales de provincia y alrededores.
Jóvenes y acceso a la vivienda: una generación atascada
Uno de los datos más impactantes de la presentación fue la edad de emancipación: se ha mantenido en torno a los 30 años desde el año 2000. No ha empeorado. ¿Los jóvenes no se emancipan antes debido al precio de la vivienda? Parece bastante discutible. En todo caso parece más claro que el estancamiento reside en el bajo crecimiento de los salarios y el bajo poder adquisitivo que estos mantienen hasta entrados los 30.
García Montalvo identificó tres factores críticos: el desempleo juvenil, el tipo de contratos laborales (temporalidad y precariedad), y el precio de la vivienda. Pero también destacó un factor cultural: España, junto con Portugal, Italia, Malta y Grecia, pertenece al grupo de países con mayor edad de emancipación por continuidad cultural. Los jóvenes del sur de Europa permanecen más tiempo en el hogar familiar no solo por razones económicas, sino también culturales.
El dato más preocupante: la proporción de jóvenes propietarios de vivienda ha caído sustancialmente en la mayoría de países desarrollados en los últimos 25 años, especialmente en los anglosajones. En España, sin embargo, la proporción de jóvenes propietarios sigue siendo alta en comparación con el resto de Europa y con nuestros socios de la UE más grandes. Esto crea una paradoja: muchos jóvenes son propietarios (gracias al apoyo familiar), pero la emancipación se retrasa igualmente.
Los más vulnerables: mujeres, jóvenes e inmigrantes
García Montalvo fue claro: la crisis de vivienda no afecta por igual a todos. Los grupos más vulnerables son jóvenes, mujeres e inmigrantes. La intersección de estos grupos agrava la situación: una mujer joven inmigrante enfrenta las mayores barreras de acceso a la vivienda.
El caso de la inmigración es especialmente relevante. España recibe un flujo neto de aproximadamente 600.000 nuevos inmigrantes al año desde 2019. Todos ellos necesitan vivir en algún sitio. Si la oferta de vivienda no crece al mismo ritmo que la población y la formación de nuevos hogares, la presión sobre los precios y la disponibilidad es inevitable. No se trata de culpar a la inmigración, sino de reconocer una realidad aritmética: más personas necesitan más viviendas. Si no construimos, el problema se agrava.
Actualmente el déficit anual es de unas 100.000 viviendas, con un déficit total cercano a las 800.000 (depende de ciertos cálculos). Lo que no podemos es caer en una contradicción tan evidente: sostener una inmigración elevada con una escasez artificial de oferta.
Conclusión
La crisis de vivienda no se soluciona con titulares ni con medidas populistas. Requiere análisis riguroso, coordinación institucional y políticas basadas en evidencia. Como estudiante de economía, eventos como este me recuerdan por qué importa el análisis económico serio: porque las buenas intenciones sin rigor analítico pueden generar consecuencias peores que el problema original.
Los datos presentados por García Montalvo desmontan varios mitos: que el problema es solo especulación, que basta con controlar precios, que la solución es impedir que los extranjeros compren vivienda, o que deberían prohibirse por ley los pisos turísticos. El problema no es un noruego comprando una vivienda en Villajoyosa o mi prima poniendo su piso en Airbnb. Es estructural, institucional y requiere reformas profundas. Reformas que, por cierto, nadie quiere hacer porque enfrentan a votantes actuales (propietarios) con votantes futuros (jóvenes que necesitan vivienda).
OMAR LAZREG.